爱游戏- 爱游戏体育- AYX体育官方网站克而瑞副总裁张兆娟：从中央城市工作会议精神看城市运营市场机遇

2026-03-26 10:39:35

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　　城市运营市场空间巨大，预计2026年仅城市服务营收规模便达1.7万亿元。面对这一市场规模，企业需通过服务升级，即模式创新与专业化赋能，方能有效抓住市场机遇。在财政趋紧背景下，市场增长呈现结构性分化：传统环卫服务增速放缓，但与高质量发展相关的设施管养、生态养护等领域动能强劲。这源于存量基建维护需求的释放和“双碳”目标下的政策驱动。整体而言，城市服务正从基础的“扫干净”，向更精细、更专业的“管得好”和“环境美”升级。

　　资金破局，多元渠道打通：针对城市更新项目投资大、周期长的痛点，资金支持体系也在不断完善。2024年，央行新增超3000亿元的“城市更新再贷款”，为市场提供了低成本的资金来源。同时，地方政府专项债成为重要融资工具，北京、四川等地的城市更新专项债融资规模均已突破百亿。此外，以信达为代表的AMC（资产管理公司）正从单纯的资金纾困，转向“投行+投资”的资源整合者。上海黄浦区核心地段停滞近20年的中崇大兴街项目，正是在信达的操盘下，通过政银企合作化解了复杂的债权债务，成功实现重组，为企业通过空间改造把握市场机遇提供了资金保障和成功范本。

　　城市服务毛利率普遍下降：2024年，10家披露数据的上市物企城市服务平均毛利率已降至 13.2%，同比下降1.1个百分点。头部企业承压，碧桂园服务的城服毛利率在两年内从18.8%骤降至 12.8%，下降了6个百分点；荣万家也下降了5个百分点。即便是毛利率最高的苏新服务（16.9%），也同比下降了4.1个百分点。毛利率的持续下滑，直接压缩了企业进行模式创新、专业化升级以及内容投入的利润空间，对把握高质量发展机遇构成挑战。

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